徐见予从上海飞抵香港的时候，已经是傍晚了。他拖着行李箱走出机场，上了一辆计程车。
香港的冬天不冷，空气湿润。徐见予用英语向计程车司机报了酒店地址，司机点了点头，没有说话。
酒店在尖沙咀，离维多利亚港不远。他放下行李，站在窗前，看着对面港岛的灯光。
中环的高楼一栋接一栋，灯火通明，像一座玻璃做的森林。
第二天一早，徐见予就约了顾晏介绍的当地研究员。研究员的名字叫陈志恒，三十岁出头，在一家小型投资机构做房地产分析师。
他们在中环的一家咖啡店见面，陈志恒穿着深蓝色的西装，戴着一副圆框眼镜，说话很快，语速像连珠炮。
“徐先生，顾先生说你想了解香港楼市的历史？”陈志恒开门见山。
“对，尤其是1997年到2003年的那轮暴跌。”
1997年亚洲金融风暴后，在各种因素的影响下，香港楼市开始崩盘。
陈志恒点了点头，从包里拿出一份厚厚的报告，翻开后说：“九七年到零三年，香港屋价跌了70％，负资产家庭超过10万户，那时候跳楼的都有。”
陈志恒翻到一页图表，指著那条陡峭的下降曲线：“你看，九七年高峰的时候，屋价收入比超过20倍。到了零三年，跌到了6倍。很多人买房的时候付了三成首付，屋价腰斩之后，房子还不值贷款。”
徐见予看着那条曲线，在本子上记下了几个数字。
“当时的开发商呢？”他问。
“倒了一批，没倒的也在硬撑。”陈志恒又翻了几页，“新鸿基、长实这些大开发商，因为底子厚，撑过来了。但那些中小开发商，大部分都死了。”
“zf有采取措施救市吗？”徐见予问。
“救了，出了很多政策：像“孙九招”、“停建居屋”、“取消八万五”等等，但是救的不是屋价，实际上救的是银行系统。”陈志恒说，“零三年，香港zf还推出了按揭保险计划，帮助负资产家庭转按。但屋价还是跌了6年才见底，从1997年一直跌到2003年。”
徐见予合上本子：“你觉得现在香港楼市有泡沫吗？”
陈志恒沉默了一下：“有，但没有九七年那么严重，现在的杠杆率比当年低，银行的抗风险能力也比当年强。但”
“但什么？”
“但现在的借款人更脆弱，当年的借款人很多是投资客，手里有资产。现在的很多是刚需客，首付都靠父母凑。”陈志恒看着徐见予，“如果屋价跌三成，负资产的人会比当年还多。”
徐见予点了点头，他想起恒远集团的房地产业务。恒远也在香港布局了房地产，几年前买下了湾仔美国万通大厦，改名恒远中心等等。
而且恒远重仓的不仅仅是香港，还有内地的一线城市。如果内地屋价也出现类似香港当年的调整，恒远能撑多久？
徐见予在脑海中思索著。
下午，陈志恒带徐见予去看了一个楼盘，是尖沙咀的一个新项目，单价30万港币一平米。
售楼处里人不多，几个中介正在聊天，看到他们进来，热情地迎上来。徐见予接过楼书，翻了几页，放回桌上。
“这种盘，谁会来买？”徐见予问陈志恒。
“基本上都是内地客，香港本地人买不起。”
“内地客还来香港买房？”
“现在比以前还少了，政府加了辣招，非香港居民买房要交30％的印花税，但是有钱人不在乎，还是会来买。”
徐见予站在售楼处的窗前，看着对面的维多利亚港。他在想一个问题：如果内地屋价也跌了，恒远的那些项目怎么办？恒远在深圳、广州、上海都有大量土地储备，如果屋价下跌，那些土地的估值会大幅缩水。，一旦资产缩水，银行就会抽贷，然后就是连锁反应。
徐见予在笔记本上写下：恒远面临的核心风险不是销售，是资产缩水引发的信贷收缩。
晚上，他一个人在中环的街头走了很久，高楼之间的风很大，吹得他的大衣下摆翻飞。
徐见予走过皇后大道中，走过毕打街，走过德辅道中。霓虹灯在头顶闪烁，广告牌上写着各种繁体字。
走了一会儿，他停下来，在路边的一家茶餐厅吃了一碗云吞面。
回到酒店，徐见予打开电视，靠在床头。财经频道正在播报今天的头条新闻。
“胡润百富榜今日发布，恒远集团董事局主席徐家恒以2900亿元的身价首次登顶中国首富”
画面切换到一个颁奖典礼的现场，徐家恒穿着一件深蓝色的中山装，站在舞台中央，从颁奖嘉宾手中接过奖杯。
灯光打在徐家恒身上，把他的头发照得发亮，台下掌声雷动，闪光灯连成一片。
“相较于去年，徐家恒的财富增长了近四倍，主要得益于恒远集团股价的持续上涨和多元化业务的快速扩张”
电视里开始播放恒远集团的宣传片：工地上塔吊林立，售楼处人头攒动，文旅项目鸟瞰图气势恢宏。